Financiamento Imobiliário: 10 Dúvidas mais comuns sobre Financiamento Imobiliário

O sonho da casa própria é uma das maiores metas do brasileiro, e o Financiamento Imobiliário é o principal caminho para alcançá-lo.

Contudo, a jornada pode parecer um labirinto de termos técnicos, taxas e regras. Muitas vezes, o desconhecimento ou a má-fé levam a contratos com cláusulas abusivas, juros excessivos e cobranças indevidas, que transformam o sonho em um pesadelo financeiro de longo prazo.

Pensando nisso, e com a experiência de quem entende profundamente de crédito, criamos este guia detalhado.

Nosso objetivo é fornecer as informações essenciais para que você compreenda o processo, tome decisões seguras e, principalmente, saiba como identificar e se proteger de possíveis ilegalidades no seu contrato.

A seguir, desvendamos as 10 dúvidas mais comuns sobre o Financiamento Imobiliário, transformando incertezas em conhecimento sólido.

 

Dúvida 1: Quem pode fazer um financiamento imobiliário?

Em teoria, qualquer pessoa, física e maior de 18 anos (ou emancipado), pode solicitar um financiamento. No entanto, o fator decisivo é a capacidade de crédito e de pagamento.

As instituições financeiras (bancos) avaliam rigorosamente o perfil do proponente com base em critérios como:

1. Restrições no Nome: É fundamental não ter o nome negativado (SPC, Serasa) nem pendências no Banco Central (SCR – Sistema de Informações de Crédito). O chamado “nome limpo” é um requisito básico.
2. Renda Comprovada: A instituição exigirá comprovação de renda estável e suficiente para suportar o valor da parcela. Regra geral (e legal, sob o SFH – Sistema Financeiro de Habitação), a prestação mensal não pode comprometer mais do que 30% da sua renda familiar bruta.
3. Para autônomos e profissionais liberais, a comprovação exige documentos específicos, como extratos bancários, declaração de Imposto de Renda e Decore (Declaração Comprobatória de Percepção de Rendimentos).
4. Idade Máxima: A idade do proponente mais velho, somada ao prazo total do financiamento, geralmente não pode ultrapassar um limite estabelecido pelo banco, que costuma ser em torno de 80 ou 85 anos. Isso visa garantir que o contrato se encerre antes que o risco de vida (coberto pelo seguro obrigatório MIP) se torne excessivamente alto.
5. Avaliação do Imóvel: O imóvel a ser financiado também passa por uma rigorosa avaliação, devendo estar regularizado e com a documentação em dia.

Pontos de atenção: Caso sua renda individual não seja suficiente, o financiamento pode ser feito em conjunto com outro(s) proponente(s) (composição de renda), desde que todos atendam aos requisitos.

 

Veja também:Imóvel Financiado pode ser Penhorado para pagar Dívida de Condomínio?

 

Dúvida 2: Qual o valor ideal para a entrada e a quota máxima de financiamento imobiliário?

A entrada é a parte do valor do imóvel que deve ser paga com recursos próprios (ou FGTS) e não é financiada. Legalmente, os bancos não podem financiar 100% do valor do imóvel.

• Quota de Financiamento: A maioria dos bancos no Brasil trabalha com a chamada quota máxima de 80% do valor do imóvel (no âmbito do SFH, Sistema Financeiro de Habitação). Isso significa que, se o imóvel custa R$ 300 mil, você pode financiar até R$ 240 mil e deve dar uma entrada mínima de R$ 60 mil (20%).
• SFI (Sistema de Financiamento Imobiliário): Em alguns casos, especialmente para imóveis de alto valor (acima de R$ 1,5 milhão, a partir de 2023), as regras do SFI são aplicadas, e as condições (incluindo a quota) podem variar.

Por que dar uma entrada maior é Vantajoso?

Embora o mínimo legal seja 20%, uma entrada maior traz benefícios imediatos e de longo prazo:

1. Redução do Custo Total: Quanto menor o valor financiado, menor será o saldo devedor e, consequentemente, menor será o total de juros pagos ao longo dos anos.
2. Parcelas Menores: Uma dívida inicial menor resulta em prestações mensais mais leves.
3. Melhores Taxas: Entradas substanciais podem ser um diferencial na negociação da taxa de juros com o banco, que percebe o cliente como de menor risco.

 

Seção 2: Taxas, Prazos e Custos

Dúvida 3: O que são os Sistemas de Amortização (SAC, Price, Sacre) e qual o melhor?

O Sistema de Amortização é o método matemático que define como o saldo devedor será reduzido e como o valor da sua parcela será calculado ao longo do tempo. Os três principais no Brasil são:

• SAC (Sistema de Amortização Constante):
  • Como funciona: A parcela de amortização do principal é constante. Os juros (calculados sobre o saldo devedor) diminuem a cada mês.
  • Resultado: O valor das prestações é decrescente ao longo do contrato. O valor inicial da parcela é mais alto, mas se reduz progressivamente, aliviando o orçamento no futuro. É o sistema que, geralmente, proporciona o menor custo total com juros.
• Tabela Price:
  • Como funciona: O valor da prestação é constante durante todo o período (exceto pela correção monetária e seguros). No início, a maior parte da parcela é composta por juros, e a amortização é pequena. Com o tempo, a proporção de juros diminui e a amortização aumenta.
  • Resultado: Proporciona maior previsibilidade, pois o valor do pagamento é estável. No entanto, o custo final com juros tende a ser maior que o SAC.
• SACRE (Sistema de Amortização Crescente):
  • Como funciona: É uma variação do SAC. A parcela começa com uma amortização baixa, que aumenta anualmente ou em períodos pré-determinados.
  • Resultado: Oferece um ponto de equilíbrio entre a estabilidade da Price e a redução de juros da SAC, mas é menos comum.

Qual o melhor? Para a maioria das famílias, o SAC é o mais recomendado, pois, apesar de exigir uma capacidade de pagamento inicial um pouco maior, resulta em parcelas decrescentes e menor pagamento total de juros.

 

Dúvida 4: Quais são os custos adicionais e seguros obrigatórios (MIP e DFI)?

O valor da prestação mensal (encargo) é composto por quatro elementos básicos:

1. Juros e Amortização: Explicados acima.
2. MIP (Seguro por Morte ou Invalidez Permanente): Obrigatório, conforme a Lei. Cobre o saldo devedor do financiamento em caso de morte ou invalidez permanente do(s) proponente(s). O custo é calculado sobre o saldo devedor e varia com a idade do proponente.
3. DFI (Seguro de Danos Físicos ao Imóvel): Obrigatório. Cobre danos causados ao imóvel por eventos como incêndio, alagamento, destelhamento, etc. É crucial para proteger o bem dado em garantia (alienação fiduciária).
4. Taxas Administrativas: Alguns contratos podem incluir taxas para administração do contrato. Atenção: É preciso verificar se essas taxas são legítimas. Cobranças excessivas ou sem justificativa podem ser consideradas tarifas ilegais.
5. Custo Efetivo Total (CET): Lembre-se, a taxa de juros nominal não é o custo real da dívida. O CET é o indicador mais importante, pois ele engloba todos os encargos (juros, seguros, taxas e impostos), refletindo o custo total real do seu financiamento. Sempre compare o CET!

 

Dúvida 5: Qual o prazo máximo de financiamento imobiliário e por que ele importa?

O prazo máximo de financiamento no Brasil (para a maioria dos bancos) pode chegar a 420 meses (35 anos), especialmente para contratos dentro do SFH.

Por que a escolha do prazo é crucial?

• Prazo Maior: Resulta em parcelas mensais menores, facilitando o enquadramento no limite de 30% da renda. Contudo, quanto maior o prazo, maior será o montante total de juros pagos ao final do contrato.
• Prazo Menor: Resulta em parcelas maiores, exigindo maior capacidade de renda, mas reduz drasticamente o custo total dos juros.

A decisão ideal é balancear o prazo que a sua renda permite com a sua tolerância ao pagamento de juros. Se você tem capacidade de pagar uma parcela maior, optar por um prazo menor (como 20 ou 25 anos) pode gerar uma economia substancial de dezenas de milhares de reais em juros.

 

Seção 3: Uso de Recursos e Flexibilidade

 

Dúvida 6: Como o FGTS pode ser usado no financiamento imobiliário?

O Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) é um dos maiores aliados na compra do imóvel próprio, desde que o financiamento seja feito pelo SFH (Sistema Financeiro de Habitação) e o imóvel se enquadre nas regras. As principais formas de uso são:

1. Entrada ou Pagamento Parcial: O recurso pode ser utilizado para complementar o valor da entrada exigida ou para pagar parte do valor de compra.
2. Amortização do Saldo Devedor: O FGTS pode ser usado para diminuir o valor total da dívida. Essa é uma das melhores estratégias, pois ao reduzir o saldo devedor, o valor dos juros futuros é recalculado com base em um valor menor, gerando grande economia.
3. Redução do Valor das Prestações: É possível utilizar o FGTS para reduzir em até 80% o valor de 12 parcelas consecutivas, aliviando o orçamento temporariamente.

Regras de Uso: Para usar o FGTS, o comprador deve: ter no mínimo três anos de trabalho sob o regime do FGTS (somando todos os períodos); não ser proprietário de outro imóvel residencial na mesma cidade e região; e o imóvel em questão deve ser residencial e urbano.

 

Dúvida 7: É possível antecipar parcelas e isso reduz o valor total dos juros?

Sim, é totalmente possível e altamente recomendado!

A Lei nº 8.078/90 (Código de Defesa do Consumidor) e a Resolução nº 3.516/2007 do Conselho Monetário Nacional (CMN) garantem ao mutuário o direito de liquidar ou amortizar o saldo devedor a qualquer momento, total ou parcialmente.

Quando você antecipa parcelas, você tem duas opções:

1. Redução do Prazo (Recomendado): Você quita as últimas parcelas do contrato. Como os juros são calculados sobre o saldo devedor e o tempo restante, ao reduzir o prazo, você elimina a cobrança de juros das parcelas que foram antecipadas. É a forma mais eficaz de economizar.
2. Redução do Valor da Parcela: Você mantém o prazo original, mas o saldo devedor é recalculado, resultando em parcelas futuras de valor menor.

O Efeito dos Juros: Lembre-se: os juros são sempre calculados sobre o saldo devedor restante. Qualquer valor que você pague a mais e direcione para a amortização do principal (redução do saldo devedor) é dinheiro que não incidirá mais juros ao longo do tempo.

 

Seção 4: O Perigo dos Abusos no Contrato do Financiamento Imobiliário.

Apesar de ser uma operação regulamentada, o financiamento imobiliário é o campo fértil para a prática de abusos por algumas instituições financeiras, que muitas vezes se valem da complexidade dos contratos para obter vantagens indevidas.

 

Dúvida 8: Como identificar e lidar com juros abusivos em meu contrato?

Juros abusivos em financiamento imobiliário ocorrem quando a taxa cobrada pela instituição ultrapassa significativamente a taxa média de mercado divulgada pelo Banco Central (BACEN) para o mesmo tipo de operação e no mesmo período da contratação.

Como identificar (os sinais de alerta):

1. Comparação com a Média: O indicador mais direto é comparar a taxa de juros nominal do seu contrato com as tabelas de taxas médias de financiamento divulgadas pelo BACEN (disponíveis publicamente no site). Se a sua taxa for substancialmente superior (em geral, acima de 20% a 30% da média), há um forte indício de abuso.
2. Análise do CET: O Custo Efetivo Total (CET) muito acima do esperado pode indicar a inclusão de encargos e taxas não transparentes que elevam o custo real da dívida.
3. Capitalização de Juros Irregular: A cobrança de juros sobre juros (anatocismo) de forma irregular (fora do permitido legalmente para algumas operações de crédito) é uma prática abusiva.

Como Lidar: Se identificar um indício, a melhor estratégia é procurar uma consultoria especializada em revisão contratual, como a Mais Credit, para realizar um Cálculo Revisional. Este cálculo técnico apontará o valor exato dos juros cobrados a mais e servirá de base para uma Ação Revisional de Contrato.

 

Dúvida 9: O que fazer em casos de cobranças e tarifas ilegais?

Muitos contratos embutem tarifas e encargos que são considerados ilegais ou abusivos pela Justiça, pois não correspondem a um serviço efetivamente prestado ou já estão embutidos nos custos operacionais da instituição.

Exemplos de Cobranças Ilegítimas (sujeitas a Ação Revisional):

• Tarifas de Abertura de Crédito (TAC): A cobrança de TAC e TEC (Tarifa de Emissão de Carnê/Boleto) foi geralmente vetada para contratos firmados após 2008.
• Tarifas por Serviços de Terceiros: Cobranças por serviços que não são especificados ou que você não solicitou.
• Venda Casada de Seguros: Exigir que o cliente contrate seguros (além do MIP e DFI) ou outros produtos (títulos de capitalização, conta corrente, etc.) como condição para liberar o crédito. O cliente tem o direito de contratar o seguro obrigatório em qualquer seguradora que atenda aos requisitos do agente financeiro.

Ação: Da mesma forma que os juros abusivos, a identificação de tarifas e cobranças ilegais é feita por meio de uma Análise Contratual e Cálculos Revisional. Uma ação judicial pode buscar a anulação dessas cobranças e a restituição em dobro dos valores pagos indevidamente (conforme o CDC).

 

Dúvida 10: Posso buscar a redução legal das parcelas se houver desequilíbrio contratual?

Sim, é uma possibilidade real amparada por lei.

Em situações específicas, o mutuário pode buscar a revisão judicial do contrato para reduzir o valor das parcelas, mesmo que o contrato tenha sido assinado. Os principais fundamentos são:

1. Teoria da Imprevisão/Onerosidade Excessiva: Se eventos supervenientes e imprevisíveis (como crises econômicas severas ou índices de correção que disparam – como ocorreu com o IGP-M em 2020/2021) tornarem a prestação excessivamente onerosa para o devedor, a Justiça pode intervir para reequilibrar o contrato (exemplo: substituição do IGP-M pelo IPCA).
2. Identificação de Juros e Encargos Abusivos: Ao comprovar que a taxa de juros ou tarifas são ilegais, o valor da parcela é recalculado, excluindo-se o excesso, o que resulta em uma redução imediata dos pagamentos futuros e na recuperação dos valores pagos a mais no passado.

A redução da parcela é uma das principais conquistas buscadas em uma Ação Revisional, proporcionando um alívio financeiro significativo e a garantia de que o contrato está em conformidade com o que é justo e legal.

 

Conclusão: O Próximo Passo para Sua Segurança Financeira

O financiamento imobiliário é o seu passaporte para a estabilidade do seu lar, mas exige cautela e conhecimento. Não basta apenas assinar o contrato; é fundamental entender cada cláusula, taxa e cálculo.

O grande risco está em aceitar, por desconhecimento, cláusulas que configurem juros abusivos, cobranças e tarifas ilegais ou que gerem um desequilíbrio contratual que inviabilize o seu pagamento a longo prazo.

Se você está pensando em financiar, faça a lição de casa: compare o CET de diferentes propostas e entenda o sistema de amortização. Se você já tem um financiamento e sente que algo não está certo, ou que a dívida cresce desproporcionalmente, não espere.

É neste ponto que a Mais Credit se torna o seu parceiro estratégico.

A Mais Credit é especializada em análises e revisões de contratos de crédito, com foco em identificar e corrigir abusos. Nossa equipe de consultores e peritos financeiros realiza o Cálculo Revisional detalhado, que aponta exatamente onde estão os juros indevidos e as cobranças ilegais no seu Financiamento Imobiliário.

Com o laudo técnico da Mais Credit em mãos, você tem a prova irrefutável para negociar com a instituição financeira ou para ingressar com uma Ação Revisional e buscar:

1. A redução legal do valor das parcelas.
2. A recuperação dos valores pagos a mais indevidamente.
3. O reequilíbrio total do seu contrato, garantindo que você pague o preço justo.

Não deixe que juros abusivos roubem seu patrimônio e sua tranquilidade.

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